9月17日公布的《中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃(huà)（草案）》與已推出的自貿(mào)區(qū)土地政策銜接。根據(jù)《草案》，外高橋片區(qū)的功能定位是打造成為國(guó)際貿(mào)易城，洋山片區(qū)的功能定位是國(guó)際航運(yùn)功能服務(wù)區(qū)，浦東機(jī)場(chǎng)片區(qū)的功能定位是現(xiàn)代商貿(mào)功能區(qū)。
土地二次開(kāi)發(fā)政策落地後，上海自貿(mào)區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃(huà)草案也浮出水面。
9月17日，上海自貿(mào)區(qū)管委會(huì)官網(wǎng)公布《中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃(huà)（草案）》（下稱(chēng)《草案》），公開(kāi)徵求意見(jiàn)，外高橋、洋山和浦東機(jī)場(chǎng)三大片區(qū)的功能定位得以明確。
其中，外高橋片區(qū)（外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)）的功能定位是，打造成為以國(guó)際貿(mào)易服務(wù)、金融服務(wù)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)功能為主，商業(yè)、商務(wù)、文化多元功能集成的國(guó)際貿(mào)易城。
洋山片區(qū)（洋山保稅港區(qū)陸域）的功能定位是國(guó)際航運(yùn)功能服務(wù)區(qū)，浦東機(jī)場(chǎng)片區(qū)（浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)）的功能定位是現(xiàn)代商貿(mào)功能區(qū)。
分區(qū)依據(jù)主要功能
有相應(yīng)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度
一名了解規(guī)劃(huà)制定進(jìn)展的官員告訴早報(bào)記者，上海自貿(mào)區(qū)的土地政策已推出，《草案》與政策銜接，以更好地推動(dòng)自貿(mào)區(qū)建設(shè)，把自貿(mào)區(qū)存量土地資源作用最大化。
根據(jù)《草案》所述，上述三大片區(qū)中，每個(gè)片區(qū)具體功能又分為服務(wù)分區(qū)、綜合分區(qū)和物流分區(qū)，每個(gè)分區(qū)依據(jù)主要功能有相應(yīng)的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。三個(gè)片區(qū)總的建築規(guī)模約2830萬(wàn)平方米，其中外高橋約1850萬(wàn)平方米，洋山約530萬(wàn)平方米，浦東機(jī)場(chǎng)約450萬(wàn)平方米。
上述官員說(shuō)，《草案》有兩(liǎng)大特點(diǎn)，一是堅(jiān)持了剛性和彈性相結(jié)合，用地性質(zhì)不再“定死”。二是體現(xiàn)綜合用地，根據(jù)三大分區(qū)，以公共服務(wù)設(shè)施、工業(yè)以及倉(cāng)儲(chǔ)物流為主導(dǎo)功能，對(duì)各功能分區(qū)提出主導(dǎo)用地性質(zhì)。
以外高橋片區(qū)為例，服務(wù)分區(qū)重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)、國(guó)際貿(mào)易等功能形態(tài)，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度基本控制在2.5-5.0。綜合分區(qū)重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)外包、高端製造、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等功能業(yè)態(tài)，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度基本控制在1.5-3.0。物流分區(qū)則重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際採購(gòu)分撥、供應(yīng)鏈管理、現(xiàn)代物流等功能形態(tài)，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度基本控制在1.5-2.0。
《草案》未給出每個(gè)片區(qū)三類(lèi)分區(qū)的用地佔比。
不過(guò)，上述官員稱(chēng)，對(duì)應(yīng)用地性質(zhì)，服務(wù)分區(qū)實(shí)際上就是純商辦用地，綜合分區(qū)和物流分區(qū)主要是工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)物流用地。
“商業(yè)和工業(yè)用地之間允許一定幅度的轉(zhuǎn)換(huàn)”
為了讓自貿(mào)區(qū)存量土地資源作用最大化，《草案》還改變了既有規(guī)劃(huà)單一用途性質(zhì)的規(guī)劃(huà)管控方式。《草案》以街坊為主，在明確開(kāi)發(fā)建設(shè)底線(xiàn)要求，保證市政、交通、公共服務(wù)設(shè)施、綠地廣(guǎng)場(chǎng)等公益性設(shè)施落地的基礎(chǔ)上，給予地塊管控一定的彈性。
前述了解規(guī)劃(huà)制定進(jìn)展的官員解釋，所謂開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，大致是個(gè)毛容積率的概念。
“原來(lái)一塊地塊，做商辦還是工業(yè)用地，都是固定的。現(xiàn)在每個(gè)分區(qū)中，商辦和工業(yè)用地之間允許一定幅度的轉(zhuǎn)換(huàn)，所以開(kāi)發(fā)強(qiáng)度給了個(gè)範圍。”上述人士說(shuō)。
前述了解規(guī)劃(huà)制定進(jìn)展的官員指出，過(guò)去，土地規(guī)劃(huà)中，土地性質(zhì)非常單一，中途不能改變用地性質(zhì)。對(duì)自貿(mào)區(qū)而言，新業(yè)態(tài)會(huì)越來(lái)越多，企業(yè)既有商辦用地需求，又有工業(yè)用地需求，按照老的規(guī)劃(huà)思路來(lái)，就無(wú)路可走。新規(guī)劃(huà)給新業(yè)態(tài)入駐自貿(mào)區(qū)提供了保障。
上述官員表示，《草案》對(duì)自貿(mào)區(qū)的功能劃(huà)分還只是框架性、原則性的。現(xiàn)在正依據(jù)該規(guī)劃(huà)，編制更細(xì)的控詳規(guī)劃(huà)，具體到每個(gè)地塊和街坊。
他稱(chēng)，三大片區(qū)中，商辦用地和工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地所佔比例，在具體的控詳規(guī)劃(huà)裡也會(huì)出來(lái)。
值得一提的是，在上海自貿(mào)區(qū)三大片區(qū)的規(guī)劃(huà)中，除了市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等規(guī)劃(huà)，交通設(shè)施規(guī)劃(huà)中還提出了公共運(yùn)輸(shū)的服務(wù)，其中外高橋片區(qū)規(guī)劃(huà)配置5-6條公交線(xiàn)，設(shè)置2處軌道交通換(huàn)乘樞紐，並在俱進(jìn)路以南設(shè)置公交始末站，加強(qiáng)軌道交通站點(diǎn)與公交的接駁。洋山片區(qū)配置1-2條公交線(xiàn)路，在順翔路-同望路、海港大道-同望路交叉口附近各設(shè)一個(gè)公交始末站，以加強(qiáng)區(qū)內(nèi)外公交接駁。浦東機(jī)場(chǎng)片區(qū)規(guī)劃(huà)配置2條公交線(xiàn)路，沿駱崗路設(shè)置一處公交始末站，增設(shè)沿川匯路的公交線(xiàn)路，在鄰近客運(yùn)卡口的地方增設(shè)公交站點(diǎn)，方便人員通過(guò)公交出行，同時(shí)加強(qiáng)與地鐵2號(hào)線(xiàn)的公交接駁換(huàn)乘。
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